连续5个月，本刊记者一直奔走在郑州的九游下载安装二手房买卖市场，为了挑选一套合适的住房，记者看的二手房不下30套。而在整个看房过程中，记者不得不和房产中介、房东斗智斗勇。即便如此，记者还是吃了哑巴亏，不仅损失了6000元中介费，还耽搁了3个月时间成本。好在最后记者终于如愿以偿，买到了一套二手房。

与此同时，本刊编辑部的另一美女同事在看房中，也遭遇了许多不可预见的意外，从而耽搁了整个二手房买卖交易。

在购房者、卖房者以及房产中介的三者角逐中，购房者虽是出钱付中介费的，却处于弱势地位，一旦发生纠纷，基本输多赢少，大多数人都会吃亏。为避免这种情况，购房者除了熟悉整个二手房交易过程，对于期间可能出现的陷阱也要提前规避。

　　No.九游体育官网1 低价房源实为诱饵

除了通过中介寻找房源，记者也会在房天下等网站寻觅二手房房源。但每次在网上看到的心动房源，打电话过去咨询后，基本上看不到房，反而是被推荐看其他各种房源。经历过几次，记者明白过来，原来网上挂的那些低价房源，都只是诱饵而已。

目前，网络寻找房源已经成为一件寻常事。但不少购房者都有与记者类似的遭遇，那些所谓的价格低、图片拍得好的房源，基本上是被告知卖出去了或者价格涨了。其实，这很可能是遇到了假房源。有调查数据显示，超过七成的网友都曾遭遇过虚假房源的困扰。记者了解到，如今假房源的泛滥和房产中介行业竞争激烈有关。

其实，要想识别假房源也不难。一般来说，假房源都是价格明显低于市场价的房屋信息。业内人士认为，比市场价略低是有可能的，但要是比市场价低得离谱，这种情况下，虚假的可能性很大。此外，业内人士提醒，不排除市场上有因为各种原因急售的二手房，价格也低于市场价，不过一般来说，这样的房子一出来，房产中介的经纪人一般会第一时间推荐给已有的客户。

　　No.2 委托公证房不靠谱

记者看中的第一套房源，是创实不动产中介推荐的位于郑州东里路上的一套房改房，总房款60万元，交了3万元定金。由于房东本人不在郑州，已经出国，所以进行二手房交易需要房东进行委托公证。当初记者也是听信了中介说委托公证不麻烦才签的定金合同。结果这套房折腾了近3个月，后来还是没有成交。

由于房东不在本地，她公证委托给她妹妹和记者进行交易。其间中介承诺的一周即可办理完所有公证手续，实际上花了1个月，而公证后，又由于其他原因，房东妹妹各种不配合，没有和记者完成交易，最终耽误了记者3个月的时间成本。而这套60万元的房，3个月后的市场价已经涨为63万元。

　　No.3 中介费过早结清

记者看中的第一套房，需要缴纳2%的中介费，所以在签定金合同时，中介把1.2万元中介费直接从3万元定金中扣除掉。虽然后面二手房交易没有完成，但由于中介费过早结清了，中介方不愿意退还全部中介费，扣留了1%的中介费，害记者损失了6000元大洋。

几个月后，记者看中的第二套房，需要缴纳1%的中介费。这次，记者在签定金合同时，明确和中介方约定，等过户时才交中介费。

对于有中介参与的交易，建议购房者在办理完所有购房手续后再向中介公司支付居间费，以免房屋在未购买成功的情况下无法追回已支付的中介费。

　　No.4 尽量不买解押房

在看房过程中，记者碰到许多有贷款抵押的房源，大都等着购房者的首付去解押。由于未解押的房子不能在房管局网签合同，所以中介为了促成交易，往往也会劝购房者走非资金监管，这样就可以用买房人的钱为卖房人垫资解押。这样做，对购房者而言，风险很大。将来一旦出现一房多卖、首付款挪作他用等现象，购房者的损失会比较大。所以，若是真的看中了有贷款抵押的二手房，建议还是让卖房业主自行解押，否则尽量不去买这样的房。

记者相中的第二套房源，有20万元的贷款未还，需要去银行解押。不过记者坚持要走资金监管，所以后来还是由卖房业主去解押的。

而上文提到的本刊编辑部的另一美女同事，看中的二手房也存在解押款，房东自行解押花费了1个多月，时间战线一拉长，中途变卦可能性就增大，其间一度传出房东不想卖此房了，从而耽搁了整个二手房买卖交易过程。所以，建议那些想买二手房的，尽量还是不去碰那些有抵押贷款的房。

　　No.5 房龄藏有猫腻

在看房过程中，买方往往比较关注地段、楼层、户型、装修以及物业管理等细节，从而忽略了房龄。除了买房人自身不够重视外，大多房主自己也不说清真实的房龄，而一些中介机构也基本回避房龄细节。在各房屋中介机构摆放的“房屋出售”牌子上，记者看到密密麻麻地写着大量的房源基本信息，每套房源价格、位置、面积等情况一目了然，但没有一套房子标注出房龄。

其实，房龄不但影响房屋的使用期限和购买总价，而且一些房龄偏大的房屋，更是无法申请银行贷款。像在郑州的二手房，基本上1986年以前建造的房子是不能贷款的，基本上需要全款购买。

专家介绍，辨别二手房的真实年龄，可以到房产管理部门查档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄；还有一个较为简单的办法，是向附近的老住户打听，他们对房龄一般都记得很清楚，相比较于看房产证和土地证，这个办法要有效得多。

　　No.6 学区房单价虚高

在看房中，记者发现，那些所谓的重点学校学区房，单价都比同区位的房子贵。比如在郑州东风路附近的正弘蓝堡湾二手房，由于可以上省实验中学和47中，单价飙升到1.6万~2万元/平方米，比周边的房源贵了将近5000元/平方米。但实际上，有些所谓的学区房，并不是购买后，孩子上重点学校就是板上钉钉的事。有些房源虽是学区房，但名额只有一次，也就是说，要是家里有两个孩子，老大占了指标，老二就不能用了。还有的学区房，随着未来国家教育政策的倾斜，有可能重新划片，不再处于重点学区房的划片中。

另外，在很多消费者的心目中，学区房一定是离学校距离近的。事实上并不是这样。学区房的划分有着分配原则，某个区域拥有固定的学校数量，它划分的标准与距离并没有绝对的关系。所以，即使有时候看的房正处于某个重点学校对面，也不一定就是学区房，一定要查当年的招生简章，详细问清楚再下手购买。

　　No.7 不签阴阳合同

在二手房交易时，为逃避监管，少缴税费，一些机构和个人想方设法在合同上做文章，签订阴阳合同，实质上这种方式极易引起纠纷，给当事人带来风险。

闵先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的120万元的价格签订了二手房买卖合同。可是在签订合同的时候，卖家多准备了一份合同，并解释说，另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用，成交价格写90万元就可以，这样就能少缴点税。闵先生同意了这一建议，最终和卖家签订了一套阴阳合同。不久，闵先生按照120万元的实际交易价格支付了购房款，但因房屋价格上涨，卖家却不愿交易了。为此，闵先生要求退款，不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称，只能按此合同上的价格退还90万元购房款。卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已，闵先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉把握的房产官司。

业内人士表示，进行二手房交易时，买卖双方要认清阴阳合同的危害和风险。虽然报低房屋交易价格，表面可以降低营业税，但这样做有很大风险。实践中，法律上认定这类合同为无效合同。

　　No.8 各种税费转嫁成本

现在大部分签订的合同，所标价格都是房东净得价，也就是说，整个二手房交易过程中的税费，全部转嫁到购房者身上。如果碰到房源不是满五且唯一，就要缴1%的个税；如果房产证不满2年，还要额外缴5.5%的营业税；如果房源属于继承房未满5年，还要缴20%的增值税。这些杂七杂八的费用加起来，占据总房款的四五个点甚至更多，这样就会额外多缴好几万元的费用。所以在决定签订合同前，这些都得一一问明白。

在南阳新村，记者看中了一套67万元的二手房，但由于卖主房本未满2年，还要额外掏5.5%的营业税，即多增加3.685万元的税费成本。最终记者放弃了此套房源。而在黄河路上，记者看中一套72万元的二手房，疑是继承所得房，可能存在20%的增值个税，待中介去房管局调档查询后，确认没有此笔费用，记者才成交的。

　　No.9 缴纳多少定金有讲究

如果房子相中了，就要准备签订房屋买卖合同，并支付一定比例的定金。至于定金交多少，也是有讲究的。一般而言，定金最高不超过房产交易价的20%，大多数情况都是缴纳2万~5万元作为定金。如果是卖家违约，则双倍赔偿；如果是买家违约，则定金不退。

所以，如果你九游体育下载确定想要这套房产的话，建议尽量多缴一些定金，这样卖家违约的话，需赔偿2倍定金。如果不确定是否一定要这套房产，建议少缴定金，比如1万元，这样即使违约了，损失也少。

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